Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Gebäude, die in Deutschland von Grundstücks- und Immobilienbesitzern gezahlt wird. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden und wird in regelmäßigen Abständen reformiert, um eine faire Berechnung zu gewährleisten.
Die aktuelle Reform betrifft die Bewertungsgrundlagen für die Steuerhöhe. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Grundsteuer berechnet wird, was die Reform bedeutet und wie sie Eigentümer betrifft.
Was ist die Grundsteuer und ihre Bedeutung
Die Grundsteuer ist eine wichtige Steuer, die auf Grundstücke fällt. Sie hilft Gemeinden, ihre Infrastruktur zu finanzieren. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die beim Kauf fällig wird, ist die Grundsteuer jährlich zu zahlen.
Definition der Grundsteuer als Realsteuer
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, weil sie am Grundbesitz hängt. Die Höhe der Steuer hängt von der Immobilie ab, wie Größe und Lage. Eigentümer können die Steuer oft an Mieter weitergeben.
Bedeutung für Kommunen und Infrastruktur
Die Grundsteuer ist sehr wichtig für Kommunen. Sie hilft, Straßen, Müllentsorgung und öffentliche Einrichtungen zu finanzieren. Ohne die Grundsteuer wären viele Angebote nicht möglich.
Unterschied zur Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal beim Kauf an. Sie beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie geht nicht an die Kommunen, sondern ins Landesbudget.
Aktuelle Grundsteuerreform in Deutschland
Die Grundsteuerreform in Deutschland ist bald fertig. Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die alte Berechnung als verfassungswidrig erklärt. Deshalb wird die Steuer neu geordnet. Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Regelung. Bis dahin bleibt die alte Regelung in Kraft.
Ein wichtiger Punkt der Reform ist die Neubewertung aller Grundstücke. Eigentümer mussten bis zum 31. Januar 2023 ihre Grundstückswerte teilen. Laut Statistiken haben 82% der Immobilienbesitzer rechtzeitig eingereicht.
- Verspätete Einreichungen riskieren Strafen bis zu 25.000 Euro. Die Finanzbehörden könnten die Werte selbst schätzen, was zu höheren Steuern führt.
- Bis Mitte April wurden fast 20 Millionen Grundsteuerbescheide verschickt.
Das Bundesmodell, das in elf Bundesländern angewendet wird, steht vor Zweifeln. Ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchhof listet zehn Hauptkritikpunkte auf. Diese beziehen sich auf Ungereimtheiten bei Bodenrichtwerten und Datenlücken.
In Berlin, Bremen und Brandenburg planen Interessenverbände Klagen gegen das Bundesmodell. Nach Erhalt des Steuerbescheids haben Immobilienbesitzer vier Wochen Zeit, um Einspruch einzulegen. Dies kann zu weiteren rechtlichen Schritten führen.
| Bundesland | Modell | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Einfachere Bemessungsgrundlage | Höhere Steuerlast für Eigentümer |
| Nordrhein-Westfalen | Flächenfaktormodell | Berücksichtigung von Gebäudefläche | Komplexere Datenerhebung |
| Mehrere Bundesländer | Bundesmodell | Bundesweit einheitliches Vorgehen | Verfassungsrechtliche Bedenken |
Die Grundsteuer berechnet sich aus Bodenwert, Steuersatz und Multiplikation. Eigentümer sollten sich beim Grundbuchamt informieren. Sie können auch das Online-Portal „Boris“ nutzen, um Bodenwertinformationen zu erhalten.
Eine genaue Wohnflächenermittlung ist wichtig für die Grundsteuerveranlagung. Größere oder neuere Immobilien zahlen höhere Steuern. Details wie Raummaße sind daher wichtig, da bestimmte Bereiche wie Keller nicht berücksichtigt werden können.
Arten der Grundsteuer im Überblick
In Deutschland gibt es drei Arten der Grundsteuer. Sie unterscheiden sich nach der Nutzung des Grundstücks. Grundsteuer A, B und C beeinflussen die Höhe der Steuern.
Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Nutzungen. Dazu gehören Ackerland, Wiesen und Forsten. Der Einheitswert bestimmt die Steuer.
Grundsteuer B für bebaute Grundstücke
Grundsteuer B ist die häufigste Art in Deutschland. Sie betrifft Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Auch hier basiert die Berechnung auf dem Einheitswert.
Grundsteuer C für baureife Grundstücke
Grundsteuer C gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Sie soll Eigentümer dazu bringen, schnell zu bauen. Die Berechnung erfolgt wie bei Grundsteuer B.
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. 2022 kamen 15 Milliarden Euro herein. Davon kamen 14,9 Milliarden Euro von Grundsteuer B und 0,4 Milliarden Euro von Grundsteuer A.
| Grundsteuerart | Genutzte Grundstücke | Bemessungsgrundlage | Anteil am Gesamtaufkommen (2022) |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer A | Land- und forstwirtschaftlich genutzt | Einheitswert | 0,4 Milliarden Euro |
| Grundsteuer B | Bebaute und bebaubare Grundstücke | Einheitswert | 14,9 Milliarden Euro |
| Grundsteuer C | Baureife, unbebaute Grundstücke | Einheitswert | k.A. |
Berechnung der Grundsteuer bis 2024
Bis Ende 2024 wird die neue Grundsteuer in zwei Schritten berechnet. Zuerst wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Dabei wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Dann wird die tatsächliche Grundsteuer berechnet. Dazu wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.
Der Einheitswert basiert auf alten Werten aus den 60er und 30er Jahren. Die Grundsteuermesszahl hängt von der Immobilienart und Region ab. Der Hebesatz variiert stark, von 80% bis 960%.
| Immobilienart | Grundsteuermesszahl |
|---|---|
| Land- und Forstwirtschaft | 6 ‰ |
| Einfamilienhäuser | 2,6 ‰ (bis 38.346,89 EUR Einheitswert) 3,5 ‰ (ab 38.346,89 EUR Einheitswert) |
| Zweifamilienhäuser | 3,1 ‰ |
| Alle übrigen Grundstücke | 3,5 ‰ |
Für die Grundsteuer bis 2024 werden das Ertragswert- und das Sachwertverfahren verwendet. Die Steuer hängt stark von Immobilienart und -wert ab.
Neue Berechnungsmodelle ab 2025
Ab 2025 werden neue Regeln gelten. Diese basieren auf den Immobilienwerten vom 1. Januar 2022. In neun Bundesländern wird das Bundesmodell angewendet. Es berücksichtigt den Immobilienwert, die Steuermesszahl und den Hebesatz der Gemeinde.
Einige Bundesländer haben eigene Modelle entwickelt. Diese Modelle passen besser zu den örtlichen Gegebenheiten.
Bundesmodell und Länderregelungen
Das Bundesmodell ist in Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Thüringen gültig. Es nutzt den Immobilienwert, die Steuermesszahl und den Hebesatz der Kommune. Die Steuermesszahlen wurden gesenkt, um die Belastung gleichmäßiger zu verteilen.
Andere Bundesländer haben eigene Modelle. Zum Beispiel das modifizierte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg oder das Flächenmodell in Bayern.
Spezielle Modelle der Bundesländer
- Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell
- Bayern: Flächenmodell
- Hamburg: Wohnlagenmodell
- Hessen: Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze
- Nordrhein-Westfalen: Musterwerte für Hebesätze in 396 Kommunen
Viele Bundesländer haben Transparenzregister eingerichtet. Diese geben den Bürgern einen Überblick über die Hebesätze.
Grundsteuererklärung und Fristen
Als Immobilienbesitzer in Deutschland musstest du bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Diese musst du online über das ELSTER-Portal machen. Wenn du zu spät bist, musst du mit Strafen rechnen.
Die nötigen Daten für die Erklärung hängen vom Bundesland ab. Du brauchst Infos aus dem Grundbuch und Bodenrichtwerte. Je komplexer deine Immobilie, desto länger kann die Vorbereitung dauern.
Einige Bundesländer haben die Frist verlängert. In Bayern gilt die neue Frist bis zum 30. April 2023. Andere Länder bleiben bei der ursprünglichen Frist bis Ende Januar 2023.
| Bundesland | Frist für Grundsteuererklärung |
|---|---|
| Bayern | 30. April 2023 |
| Andere Bundesländer | 31. Januar 2023 |
Wenn du die Abgabefrist verpasst, drohen Strafen. Es gibt Verspätungszuschläge und Zwangsgelder bis zu 25.000 Euro. Deshalb ist es wichtig, rechtzeitig zu reichen.
Grundsteuerbescheid und Einspruchsmöglichkeiten
Wenn du den Grundsteuerbescheid bekommst, hast du einen Monat Zeit, um Einspruch zu leisten. Das ist wichtig, falls der Bescheid Fehler hat. Zum Beispiel falsche Angaben zur Größe oder zur Wohnfläche.
Wenn du die Frist verpasst, wird der Bescheid rechtskräftig. Dann sind Korrekturen nur in Ausnahmefällen möglich.
Vorgehen bei fehlerhaften Bescheiden
Entdeckst du Fehler im Bescheid, lege Einspruch innerhalb eines Monats ein. Falsche Angaben zur Art des Grundstücks oder zur Wohnfläche sind typische Fehler. Ein Einspruch hilft, eine korrekte Bewertung zu bekommen.
Rechtliche Fristen und Optionen
- Einspruchsfrist: 1 Monat nach Zugang des Grundsteuerbescheids
- Verschiebung des Enddatums, wenn die Frist auf ein Wochenende fällt
- Möglichkeit zur fehlerbeseitigenden Fortschreibung auch nach Ablauf der Einspruchsfrist
- Einspruch gegen Hebesatzerhöhungen in der Regel ohne Erfolgsaussichten
- Demokratische Mitwirkung bei Hebesatzanhebungen möglich
Es ist wichtig, die Fristen genau einzuhalten und Fehler rechtzeitig zu melden. So kannst du deine Rechte als Eigentümer verteidigen.
Auswirkungen auf Eigentümer und Mieter
Die Grundsteuerreform in Deutschland beeinflusst Immobilienbesitzer und Mieter. Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Das zeigt sich in der Nebenkostenabrechnung.
Die Höhe der Grundsteuer kann sich ändern. Das hat Auswirkungen auf die Nebenkosten. Eigentümer sollten die neuen Berechnungen genau prüfen.
Mieter können direkt von Änderungen in der Grundsteuer betroffen sein. Vermieter können die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf Mieter umlegen. Eine Erhöhung der Grundsteuer kann die Mietnebenkosten erhöhen.
| Wohneinheit | Anteil an Grundsteuer |
|---|---|
| Erdgeschosswohnung | €154,57 |
| Obergeschosswohnung | €120,22 |
| Dachgeschosswohnung | €85,87 |
In einem Mehrfamilienhaus mit drei Mieteinheiten beträgt die jährliche Grundsteuer €360,66. Diese wird anteilig nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.
Zusammengefasst sollten Eigentümer und Mieter die Auswirkungen der Grundsteuerreform genau im Blick behalten. Vermieter müssen die neuen Berechnungen prüfen. Mieter sollten wachsam sein, ob sich Änderungen in der Grundsteuer in ihren Nebenkosten niederschlagen.
Fazit
Die Grundsteuerreform in Deutschland will eine gerechtere Steuer für Immobilien. Ab 2025 werden die Immobilienwerte genauer bestimmt. Das könnte für Eigentümer zu höheren Steuern führen.
Eigentümer sollten sich gut über die neuen Regeln informieren. Es ist wichtig, sich über mögliche Einspruchsrechte zu informieren. Auch die Auswirkungen auf Mieter und den Wohnungsmarkt müssen beachtet werden.
Das Bundesverfassungsgericht entscheidet letztendlich über die Reform. Bis dahin ist es wichtig, die Entwicklung genau zu verfolgen. So bleibt man informiert über die eigenen Steuerbelastungen.
